Conoce sobre la Propiedad Horizontal en Colombia
Vivir en una propiedad horizontal en Colombia se está convirtiendo en una opción cada vez más popular para muchas personas. Estos suelen revalorizarse más rápido que otros tipos de bienes inmuebles, lo que le proporciona una mayor plusvalía con el paso del tiempo. Además, son más accesibles a sus deseos y disponen de muchas comodidades que pueden hacerle la vida más fácil.
No obstante, la mayoría de personas no tienen conocimiento de la figura jurídica que existe detrás de este modelo de propiedad. Seguramente hemos escuchado el término Propiedad Horizontal, al momento de comprar o querer comprar un apartamento, pero ¿sabemos qué es y cuáles son sus características? Aquí te lo contamos.
Qué es la propiedad horizontal en Colombia
La propiedad horizontal, es un régimen de propiedad en el que un edificio o conjunto inmobiliario se divide en unidades privadas y áreas comunes, en donde cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su unidad y la copropiedad de las áreas comunes. Este régimen de propiedad se aplica a edificios con dos o más unidades independientes, como conjuntos residenciales, apartamentos, oficinas y locales comerciales, y está regulado por la ley colombiana. Esta figura juridica en Colombia establece derechos y responsabilidades para los propietarios, y se encarga de la administración y el mantenimiento del edificio y sus áreas comunes mediante la figura del Consejo de Administración.
Dicho régimen fue expedido por la Ley 675 del 2001, que establece las características y normativas de este tipo de propiedad, por lo que no es igual al manual de convivencia del conjunto residencial. El segundo hace referencia a una serie de comportamientos pactados entre propietarios.
Usos de la propiedad horizontal en Colombia
Según la ley 675 del 2001, este tipo de figura jurídica en Colombia puede tener tres tipos de usos:
- Residencial. Conformado por un conjunto de apartamentos, cuyo único objetivo es servir de vivienda. Este tipo de uso le permite al propietario habitar, arrendar o vender la propiedad.
- De uso comercial. Está compuesta por oficinas y/o locales comerciales. Aquí el propietario puede darle un uso netamente comercial, es decir para tiendas, negocios y cualquier tipo de actividad mercantil.
- De uso mixto. Este tipo de uso, agrupa los dos anteriores. Aquí podrá encontrar un conjunto de apartamentos destinados para la vivienda y locales de uso comercial.
Derechos y deberes de un copropietario
Como mencionamos, al ser propietario o residente de este tipo de propiedades, le otorga ciertos derechos:
- De ser propietario, usted tendrá total libertad en vender y ceder su propiedad a cualquier persona.
- Podrá usar las aéreas comunes, respetando su cuidado y las normas establecidas en el manual de convivencia del conjunto residencial.
- Tiene el derecho de vivir en un espacio limpio y saludable.
- En caso de ser un propietario a cargo de un parqueadero de bien común de uso exclusivo, éste sólo podrá ser utilizado por usted, pues es usted quien debe pagar por el uso del mismo.
- Si es un copropietario moroso, está permitido prohibir el uso de los parqueaderos de uso común como correctiva.
- De ser propietario de un apartamento ubicado en el primer piso y no exista el servicio de ascensor, para acceder a zonas comunes, depósito o parqueadero, no estará en la obligación de contribuir y/o pagar para el mantenimiento y la reparación del mismo.
- En caso de vivir en arriendo en la propiedad, usted podrá participar y exponer sus inquietudes en la asamblea general, pero no podrá ejercer el derecho al voto, así lo señala la sentencia C- 318 de 2002 establecida por la Corte constitucional.
De igual forma sus deberes son:
- Deberá pagar cuotas de administración de manera mensual. Esta cuota debe ser destinada para financiar servicios de administración, mantenimiento, vigilancia, reposición, etc. Recuerde que el monto de la cuota es definido por la asamblea general del conjunto residencial.
- Los propietarios tendrán la obligación de realizar gastos comunes necesarios para la prestación de servicios esenciales como seguridad y cuidado de áreas comunes.
- La asamblea general de la propiedad horizontal, tendrá el deber de crear un fondo para cubrir gastos y obligaciones imprevistas. El porcentaje del fondo no podrá ser de un porcentaje menor al 1% sobre el presupuesto anual de gastos comunes.
- Siempre que exista el fondo de imprevistos, no se podrá cobrar una cuota extraordinaria para pago de imprevistos. Solo se podrá cobrar si los recursos del fondo no son suficientes para la solución del problema.
Roles de autoridad en la propiedad horizontal
Es importante que usted como copropietario conozca los entes de control de este tipo de propiedades, así como sus funciones:
1. Asamblea General
La Asamblea General en la propiedad horizontal es la máxima autoridad de la copropiedad. Esta se constituye por todos los propietarios y residentes del conjunto residencial. Aquí se discute y decide sobre diversos asuntos, tales como presupuestos, gastos aprobados, servicios, mejoras comunes, etc. Cada propietario tiene un voto, independientemente del tamaño o valor de su unidad de propiedad.
La asamblea de propietarios también sirve como oportunidad para que los propietarios expresen cualquier idea o preocupación que puedan tener acerca de los ejecutivos de la propiedad horizontal o de los reglamentos que requieran mejoras. Es primordial que los miembros asistan a la reunión de la Asamblea General para que las decisiones se tomen de forma precisa y equitativa para todos los implicados.
2. Consejo de administración
El consejo de administración de la propiedad horizontal está y debe ser conformado por un número impar de 3 o más propietarios, previamente elegidos por la asamblea general. Su función es servir como un equipo de apoyo en las decisiones del administrador.
En caso de que este tipo de propiedad esté constituída por menos de 30 unidades, no será necesario definir un consejo administrativo.
3. Administrador
Esta función es importante, ya que él administrador se encarga de velar por que todas las partes de la propiedad horizontal cumplan con las condiciones establecidas en el acuerdo de propiedad. Controlan las cuotas de administración, administran las contribuciones para gastos asociados a los bienes y servicios colectivos, auditan los estados financieros y las cuentas, mantienen al día los registros de la propiedad, participan en las asambleas cuando es necesario, asisten a las inspecciones periódicas de las zonas comunes, supervisan las obras de mantenimiento y reparación realizadas por los contratistas e intervienen en las disputas entre propietarios horizontales que puedan surgir.
4. Revisor fiscal
El revisor fiscal se encarga de examinar y verificar el cumplimiento legal exigido a los propietarios. Para ello, también inspeccionan las propuestas de política de gestión de los administradores; elaboran un plan financiero anual basado en una actualización de los documentos contables del año anterior; informan sobre cualquier cambio en sus servicios; y preparan un balance básico tras la aprobación de los resultados. Además, los revisores fiscales pueden ser responsables de evaluar los gastos de inversión en propiedad horizontal y asegurarse de que los honorarios cobrados por los servicios están correctamente establecidos.
Entendiendo esto, podemos decir que la propiedad horizontal en Colombia es un importante conjunto de normas que debe conocer si es propietario de un inmueble en el país. Este sistema, que asigna derechos y responsabilidades a todos los propietarios de unidades horizontales, es esencial para garantizar un mercado inmobiliario estable y regulado.
Comprender los derechos de esta figura juridica también ayuda a reducir las disputas entre propietarios de unidades y les permite disfrutar de sus respectivas propiedades sin conflictos ni interferencias. Vale la pena tomarse el tiempo de entender las políticas de propiedad horizontal en Colombia para que pueda estar bien informado y disfrutar pacíficamente de su vivienda.