Solvencia y liquidez de una inversión inmobiliaria

Si bien el objetivo central de una inversión son los ingresos, es necesario considerar otros conceptos como solvencia y liquidez; pues ambos inciden en la rentabilidad general de una inversión inmobiliaria, pero también en el desarrollo de la misma.

Liquidez

Es la capacidad que tienes de hacer que un activo se convierta en efectivo. Esto no quiere decir que debas venderlo, sino que puedas obtener dinero del activo en sí.

En el caso de las inversiones inmobiliarias, la liquidez se puede obtener de las rentas del arriendo operativo. Usualmente, se usa la liquidez para afrontar los pasivos corrientes; es decir, para pagar salarios, cancelar facturas con proveedores, gastos operativos, gastos de mantenimiento, crecimiento de «cajas chica», etc.

Solvencia

Es la disponibilidad para asumir compromisos y pagos pendientes. Deudas adquiridas, pagos de maquinaria o stock, costos de adquisición que hayan sido pospuestos.

La solvencia se da cuando un particular o una organización logra salir de todos sus pasivos. Esto quiere decir que se puede tener liquidez, mas no solvencia, ya que si se tiene flujo de dinero, pero no se pueden pagar los compromisos adquiridos, nos encontramos frente a un caso de insolvencia.

Estos conceptos están ligados a la rentabilidad, pero no la determinan. Veamos tres ejemplos, utilizando como caso hipotético una inversión inmobiliaria.

Liquidez sin solvencia y sin rentabilidad: una propiedad genera rentas mensuales suficientes para pagar los gastos operativos y de mantenimiento. Pero el inversionista no puede capitalizarse para pagar la deuda que adquirió con el banco a la hora de comprar la propiedad. Ni siquiera vendiéndola puede asumir las deudas adquiridas.
Liquidez y solvencia, sin rentabilidad: una propiedad genera rentas y permite a su inversionista pagar las deudas, pero al final, saldadas las deudas y gastos, no le queda nada.
Liquidez, solvencia y rentabilidad: Si una propiedad genera rentas, permite pagar las deudas y, hechas todas las restas, sigue quedando dinero, tenemos rentabilidad. A esa cantidad de dinero es a lo que llamamos «utilidad de la rentabilidad» y representa la ganancia obtenida.

La importancia de la liquidez y la solvencia es que al definirlas y calcularlas podemos saber la rentabilidad real de nuestra inversión.

Qué tener en cuenta al analizar la liquidez y solvencia

¿Cuánta renta recibirás por tu inversión inmobiliaria?
Período y recurrencia en que recibirás esa renta. ¿Mensual? ¿Quincenal? ¿Trimestral?
¿Cuánto tiempo dura el contrato de arrendamiento?
¿Cuándo deberás liquidar tus gastos inmediatos? ¿La empresa operadora cobra mensualmente? ¿Cobra una cantidad fija o solo un porcentaje del arriendo? ¿Cuándo la propiedad está deshabitada, hay gastos que cubrir?
Deudas que adquiriste al momento de comprar la propiedad. ¿Cuál es el ritmo de pagos de esa deuda y su nivel de intereses?
Si te retrasas en los pagos, ¿Qué consecuencias hay? (casi siempre las deudas aumentan por retrasos).
Precio de mercado de tu propiedad. Algo que debes revisar siempre, pues, aunque no vayas a vender pronto, te permite saber tu nivel de solvencia y si estás en riesgo de insolvencia.

Claves para analizar la liquidez y solvencia de una inversión inmobiliaria

No limites tu renta a pagos inmediatos. Si puedes, utiliza parte de tu renta para amortizar las deudas que tengas.

Ir pagando las deudas por encima de los compromisos obligatorios (abonando varios pagos en un mes, por ejemplo), es una buena práctica financiera.

Ten información certera sobre el valor total de tu propiedad. Consulta esta información de forma regular. Así, tendrás un perfil de solvencia siempre presente.

Si contratas una empresa operadora para tu inversión inmobiliaria, lee muy bien las condiciones. Algunas operadoras cobran incluso cuando la propiedad está desocupada. Otras prefieren cobrar una cantidad fija para evitar riesgos respecto a los precios de arriendo. Todos estos elementos son tus variables en esta área. ¡No los descuides!

Si tu arriendo se paga de forma trimestral, cuida muy bien tu liquidez. Es habitual que cuando se rentan galpones u otro tipo de finca raíz, los pagos no sean mensuales, sino en otros períodos. Esto puede causarle problemas de liquidez al inversionista, ya que sus pagos recurrentes sí son mensuales. ¿La solución? Estar al tanto de esta variable, para nunca quedarse sin liquidez.

Ventajas para los inversionistas al estudiar la liquidez y la solvencia

Ventaja de rentabilidad

Tener clara la liquidez y la solvencia de tu inversión te llevará a hacer un cálculo sensato de tu rentabilidad esperada. Así no cometerás errores graves al invertir, ya que hacer una inversión sin saber la rentabilidad que se espera o, peor aún, calcularla mal, es una receta para el fracaso.

Ventaja de capitalización

La ventaja de una liquidez abundante es que no te descapitalizas y que la inversión amortiza sus propios gastos. La liquidez debe ser tu primera prioridad. Nunca debes liquidar los gastos inmediatos con dinero de tu bolsillo.

Si vas a hacer eso, ¿para qué vas a invertir? Precisamente una de las grandes ventajas de las inversiones inmobiliarias es que dan una gran liquidez desde sus inicios.

Ventaja de protección

El principal miedo de muchos al invertir es el de salir perdiendo. Quienes piensan así, desconocen que calcular bien la solvencia de la inversión les permite protegerse.

Una solvencia bien proyectada te ayuda a que, incluso si no obtienes rentabilidad, al menos no sufras pérdidas.

Ventaja de dirección

La rentabilidad la verás al final y eso puede ser muy frustrante para algunos.

Saber la liquidez y solvencia ayuda a crear un efecto psicológico de seguridad en el inversionista, ya que si la inversión es líquida y la expectativa de solvencia es alta, puede presumirse que la inversión va por buen camino.