Guia para calcular la rentabilidad inmobiliaria
Los negocios rentables están directamente relacionados con el rendimiento a lo largo de la inversión y el resultado obtenido. Para hacerlo es necesario conocer cómo calcular estas variables.
En este artículo te damos una guía para calcular la rentabilidad en el sector inmobiliario. Expondremos fórmulas y ejemplos concretos, que te serán muy útiles para medir el éxito de tu inversión.
Rentabilidad: un factor fundamental en el ámbito inmobiliario
En el ámbito inmobiliario, la rentabilidad es un factor fundamental; principalmente, porque al ser un tipo de negocio que genera rentas constantes, pudiéramos cometer el error de confundir esas rentas con la rentabilidad de la inversión en sí.
Por ello, debes conocer las fórmulas para calcular la rentabilidad en un negocio inmobiliario. Veamos los elementos a considerar.
Elementos que se deben considerar
A la hora de calcular los negocios rentables dentro del sector inmobiliario, debes considerar los siguientes factores:
- Diferencia entre renta por arriendo y valor de la propiedad.
- Relación entre la inflación y el precio de renta.
- Los impuestos, tributos y demás pagos que debas hacerle al Estado (sé específico, no olvides los impuestos regionales y no subestimes este aspecto; ya que suele ser el que más dolores de cabeza da).
- Costos de operación, sea que operes la propiedad tú mismo o que contrates a una empresa para hacerlo.
- Costos de mantenimiento.
Todos estos elementos deben ser analizados y tenidos en cuenta, porque incidirán en tu rentabilidad y, por ende, en el cálculo de la misma.
¿Cuál es la utilidad de la rentabilidad?
La utilidad de la rentabilidad es el dinero que se obtiene cuando la inversión ya cumplió su ciclo vital. La ganancia, para decirlo en palabras sencillas.
Para medirla, debes tener el precio de venta final de tu propiedad inmobiliaria. A esa cantidad le restas la inversión o precio inicial y los gastos operativos totales (incluido mantenimiento e impuestos).
Aprende a calcular la rentabilidad inmobiliaria
Entendidos los conceptos básicos, vamos entonces a la guía en sí. Sigue leyendo, porque te vamos a enseñar las modalidades y fórmulas para calcular la rentabilidad inmobiliaria.
Conocer estos procedimientos, hará que sea más fácil para ti desarrollar negocios rentables.
3 Modalidades diferentes para calcular la rentabilidad inmobiliaria
La rentabilidad inmobiliaria no se calcula de una única forma, sino que requiere de diferentes tipos de cálculos. Básicamente, porque de no hacerlo así podrías confundirte respecto a tus verdaderas ganancias.
Cuando hablamos de modalidades, nos referimos a:
- La rentabilidad bruta.
- La rentabilidad neta.
- La rentabilidad neta después de impuestos.
Vamos a entender cada uno a profundidad.
Rentabilidad bruta, concepto, fórmula y ejemplos
Como su nombre lo indica, la rentabilidad bruta es el total de rentas obtenidas por un negocio inmobiliario, sin considerar los gastos o tributos pagados al Estado.
Lo recomendable es que hagas esta medición anualmente.
Fórmulas
La fórmula para la rentabilidad bruta anual sería:
| Rentabilidad bruta anual = Plusvalía (se obtiene restando el precio de compra de la propiedad al precio de venta final) / Años de duración de la inversión. |
Si además de la cantidad, se quiere obtener un valor porcentual de la rentabilidad bruta anual, entonces la fórmula se amplía, quedando así:
| Rentabilidad porcentual bruta anual = Rentabilidad bruta anual * 100 / Precio de compra de la propiedad. |
Ejemplo
Para poner un ejemplo práctico, imaginemos el caso de un apartamento adquirido en 500.000.000 de pesos y vendido luego de cinco años en 750.000.000. Veamos cómo quedarían las fórmulas.
Cálculo de la Plusvalía: COP $ 750.000.000 – COP $ 500.000.000 = COP $ 250.000.000.
Cálculo de la rentabilidad bruta anual: COP $ 250.000.000 / 5 = COP $ 50.000.000.
Cálculo de la rentabilidad porcentual bruta anual: COP $ 50.000.000 * 100 / COP $ 500.000.000 = 10 %
En nuestro ejemplo, la rentabilidad bruta anual fue de COP $ 50.000.000 al año. Mientras que la rentabilidad porcentual bruta anual fue del 10 %.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta es el dinero obtenido por la inversión inmobiliaria, menos los gastos de operación y mantenimiento. Aquí no incluimos impuestos. ¿Por qué? Más adelante te lo explicamos.
Como en el ejemplo anterior, usaremos un cálculo anual. Veamos la fórmula y el ejemplo.
Fórmula
La fórmula para la rentabilidad neta es:
| Rentabilidad neta anual = Plusvalía neta (se obtiene sumando el precio de compra de la propiedad más los gastos operativos y de mantenimiento; menos el precio de venta final) / Años de duración de la inversión. |
Si además de la cantidad, se quiere obtener un valor porcentual de la rentabilidad neta anual, entonces la fórmula se amplía, quedando así:
| Rentabilidad porcentual neta anual = Rentabilidad neta anual * 100 / Precio de compra de la propiedad. |
Ejemplo
Sigamos con nuestro ejemplo, recuerda que es el caso de un apartamento adquirido en 500.000.000 de pesos, vendido luego de cinco años de posesión en 750.000.000.
Para este segundo ejemplo, vamos a imaginar que la propiedad requirió de gastos de mantenimiento anual de COP $ 1.000.000; y que los gastos operativos anuales fueron de COP $ 1.800.000. La suma de estas cifras son los gastos operativos y de mantenimiento anual.
Esta cantidad la multiplicamos por los cinco años de posesión, asumiendo que todos los años los gastos se hayan mantenido igual. Apliquemos las fórmulas:
Cálculo de los gastos operativos y de mantenimiento: (COP $ 1.800.000 + COP $ 1.000.000) * 5 = COP $ 14.000.000.
Cálculo de la Plusvalía: COP $ 750.000.000 – COP $ 514.000.000 = COP $ 236.000.000.
Cálculo de la rentabilidad neta anual: COP $ 236.000.000 / 5 = COP $ 47.200.000.
Cálculo de la rentabilidad porcentual neta anual: COP $ 47.200.000 * 100 / COP $ 500.000.000 = 9.44 %.
En nuestro ejemplo la rentabilidad neta anual fue de COP $ 47.200.000 al año. Mientras que la la rentabilidad porcentual neta anual fue del 9.44 %.
Rentabilidad neta después de impuestos
Te preguntarás por qué hay una fórmula para la rentabilidad neta y otra para la rentabilidad neta después de los impuestos. La razón es simple: los impuestos varían de país a país y en muchos lugares se aplican a los negocios rentables luego de que se ejecutan.
De allí vienen impuestos como el llamado impuesto sobre la renta. En Colombia, además, tenemos otros tributos, como el impuesto predial, que también se aplica a las propiedades luego de su adquisición o venta. Así que el cálculo de impuestos debe hacerse aparte.
Vamos a revisar cómo se hace y a utilizar ejemplos como en los conceptos anteriores. También, implementaremos el esquema de cálculo que te hemos venido presentando. Sigue leyendo.
Fórmula
La fórmula para la rentabilidad neta después de impuestos es:
| Rentabilidad neta anual después de impuestos = Plusvalía neta después de impuestos (se obtiene sumando el precio de compra de la propiedad, más los gastos operativos y de mantenimiento y los tributos que cobra el Estado; y restándole a esta cifra el precio de venta final) / Años de duración de la inversión. |
Si además de la cantidad, se quiere obtener un valor porcentual de la rentabilidad neta anual después de los impuestos, entonces la fórmula se amplía, quedando así:
| Rentabilidad porcentual neta anual después de impuestos = Rentabilidad neta anual después de impuestos * 100 / Precio de compra de la propiedad. |
Ejemplo
Vamos a ponerlo en números con nuestro ejemplo. Hablamos del caso de un apartamento adquirido en COP $ 500.000.000 y vendido luego de cinco años de posesión en COP $ 750.000.000.
Dicho apartamento tuvo gastos de mantenimiento anual de COP $ 1.000.000 y gastos operativos anuales de COP $ 1.800.000. Multiplicados por cinco años de posesión (partiendo de que no se alteraron los gastos durante el tiempo), tenemos unos gastos operativos y de mantenimiento totales de COP $ 14.000.000.
Para seguir entonces con este caso hipotético, vamos a imaginar que nuestros impuestos a pagar fueron de COP $ 2.000.000 anuales. Siendo el impuesto sobre la renta de COP $ 8.000.000 y el impuesto predial de COP $ 1.200.000. Ese cálculo lo proyectaremos a los cinco años de posesión de la propiedad.
¿Cómo quedaría el ejemplo? Vamos a ver los números.
Cálculo del total de impuestos pagados: (COP $ 800.000 + COP $ 1.200.000) * 5 = COP $10.000.000.
Cálculo de los gastos operativos y de mantenimiento: (COP $ 1.800.000 + COP $ 1.000.000) * 5 = COP $ 14.000.000.
Cálculo de la Plusvalía: COP $ 750.000.000. – COP $ 524.000.000 = COP $ 226.000.000.
Cálculo de la rentabilidad neta anual después de impuestos: COP $ 226.000.000 / 5 = COP $ 45.200.000.
Cálculo de la rentabilidad porcentual neta anual después de impuestos: COP $ 45.200.000 * 100 / COP $ 500.000.000 = 9.04%.
En nuestro ejemplo, la rentabilidad neta anual después de impuestos fue de COP $ 45.200.000 al año, lo que equivale a una rentabilidad porcentual neta anual del 9.04 %.
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