Pros y Contras de invertir en Derechos Fiduciarios

Esta es una de las estrategias más rentables que existen en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, no es un método conocido por todos. En parte, porque se piensa que solo está al alcance de empresas especializadas o de grandes inversionistas

Definición y características de los derechos fiduciarios

Cuando se realiza un proyecto inmobiliario, una forma de financiarlo es dividir los derechos de propiedad del mismo. De esta forma, la inversión se fracciona, permitiéndole a pequeños y medianos inversionistas entrar en el proyecto.

La inversión se convierte así en un patrimonio autónomo, administrado por una Sociedad Fiduciaria. Dichas sociedades abren convocatorias para que los inversionistas sean parte de ella.

Para entrar, usualmente deben aportar entre 10% y 20% del valor total del proyecto; lo cual los hace acreedores de un porcentaje de la propiedad del proyecto inmobiliario. Esto es lo que se conoce como adquisición de Derechos Fiduciarios.

Los dueños del proyecto inmobiliario deben hacer aportes mensuales para la construcción del inmueble, de acuerdo a las condiciones establecidas entre las partes al momento de entrar en el proyecto.

Cómo funciona este modelo de inversión

Se planea el proyecto como una inversión — Photo by Lukas from Pexels

Al adquirir derechos fiduciarios, los inversionistas tienen poder sobre el proyecto inmobiliario, el cual se constituye a través del fideicomiso. Lo que representa dos características centrales:

En primer lugar, desde el punto de vista de la valorización, los inversionistas se hacen dueños de un porcentaje del valor final que tendrá la propiedad. Esto significa que, si desean salirse del negocio, pueden vender su porcentaje.

En segundo aspecto, desde la óptica de la obtención de rentas, le permite al inversionista obtener un porcentaje proporcional a su inversión de todas las rentas que genere la propiedad.

Por lo tanto, el dinero invertido en los derechos fiduciarios se multiplica de dos maneras: por valorización y por rentabilización.

Tipos de derechos fiduciarios que existen

Derechos fiduciarios hoteleros

Es la forma más conocida de derechos fiduciarios, por dos razones: porque un hotel está diseñado para generar renta constante y porque la construcción de un hotel es más costosa que la de un proyecto inmobiliario corriente.

De allí que sea común que las constructoras quieran dividir los costos de la inversión inicial entre varios inversionistas. Se trata de una buena inversión, teniendo en cuenta que los hoteles son, por su misma naturaleza, generadores de renta constante.

Solo hay que tener en consideración que el éxito de este tipo de inversiones depende de la gestión. Un hotel generará altas rentas y poca desvalorización si está bien operado. Hay que considerar cuidadosamente al operador inmobiliario y escoger uno con amplia experiencia.

Centros comerciales

Funcionan bien en los centros urbanos, donde se han convertido en el foco de la vida social y comercial de los ciudadanos. Por lo tanto, muchos verán como una excelente opción adquirir un local dentro de ellos.

La rentabilidad de este tipo de inversiones viene de allí: del arriendo de los locales comerciales.

Sin embargo, al igual que con los hoteles, hay que analizar bien la empresa operadora, ya que una mala gestión puede afectar la rentabilidad.

Proyectos industriales y empresariales

Otra forma de adquirir derechos fiduciarios es a través de proyectos empresariales o industriales. Lo que se traduce a invertir en edificios de oficinas (oficentros) y bodegas o depósitos, para arrendarlos luego.

Muchas empresas no se pueden permitir tener oficinas propias o mandar a construir bodegas. De ahí que recurran a arrendar estas instalaciones, vitales para su productividad interna.

En el caso de estas inversiones, los elementos a considerar son variados.

Por un lado, la ubicación (una zona industrial es una buena localización para una bodega) y, por otro, la empresa inmobiliaria que va a gestionar los contratos de arrendamiento.

Proyectos médicos

Casi nadie lo piensa, pero las instalaciones médicas son una forma de adquirir derechos fiduciarios. Tanto por el arrendamiento del consultorio o local, como por el uso del parqueadero.

Una instalación médica debe contar con amplios y cómodos parqueaderos. Esto es porque sus usuarios probablemente tengan movilidad limitada; también, por las condiciones higiénicas requeridas, que distinguen a estos parqueaderos de los demás.

Del mismo modo, los consultorios, clínicas, hospitales, centros de estética y demás centros de salud, deben estar bien ubicados. La accesibilidad a ellos será el elemento clave para que sean rentables.

Proceso de adquisición de derechos fiduciarios

Pros y contras de invertir en derechos fiduciarios. — Atribución: Foto de Pixabay en Pexels, bajo una licencia CCO.

Para adquirir derechos fiduciarios hay que seguir una serie de etapas que, si se conocen bien, resultan sencillas. ¿Te preguntas cuáles son? Vamos a verlas en profundidad.

Inversión inicial. Es decir, la compra de los derechos fiduciarios mediante una participación en un fideicomiso administrado por una Sociedad Fiduciaria.
Cuotas mensuales. Luego deberás realizar los pagos mensuales requeridos durante el proceso de construcción de la propiedad.
Explotación comercial del inmueble. Una vez finalizado el proyecto, la empresa operadora coloca la propiedad en el mercado y se encarga de gestionar los contratos de arrendamiento.

Pros de invertir en derechos fiduciarios

Las ventajas de estas inversiones son muy numerosas. Veamos algunas de ellas:

Puedes ser parte de proyectos de alta rentabilidad (hoteles, centro comerciales), sin tener que hacer inversiones gigantescas.
Casi todas las propiedades hechas bajo este modo de inversión están pensadas, desde su misma planeación, para que generen rentabilidad.
Es una inversión a largo plazo, lo que la hace muy estable.
Son inversiones seguras, ya que están reguladas por los Estados. En el caso de Colombia, la Superintendencia Financiera (SFC) es la institución que se encarga de reglamentarlas.

Contras y riesgos

A pesar de sus numerosas ventajas, como todo negocio, los derechos fiduciarios entrañan riesgos. Conozcamos los contras y riesgos de este tipo de inversiones:

El proyecto puede no terminarse y, por ende, la propiedad no se construye. Esto suele pasar cuando algunos de los inversionistas no pueden cumplir con sus obligaciones en el período de construcción. También, cuando el Estado no autoriza el proyecto.
Es una inversión a largo plazo, por lo que si tu interés es obtener rentabilidad a corto plazo, no te conviene.
La gestión puede fallar. De allí que insistamos en que busques a promotoras inmobiliarias de reconocido prestigio y seriedad.

En definitiva, conocer a fondo las inversiones inmobiliarias en derechos fiduciarios es la mejor forma de saber si es el tipo de inversión que te conviene para duplicar tu dinero.

Los derechos fiduciarios son un modo de inversión de enormes beneficios, cuyos riesgos pueden controlarse con la debida información.